深圳不足2000平方公里的土地上,林立着各种繁华的购物中心。戴德梁行数据显示,2018年,深圳全市优质购物中心新增供应51.7万平方米,总存量上升至378万平方米,商业网点更为密集。

谋求更为广阔的发展空间,对外拓展已经是扎根在深圳的本土开发商们极为常见的动作,这一次的主角是星河。

近日消息显示,星河商置与博能控股集团签署战略合作协议,据此,南昌商联中心项目购物中心部分将引入星河COCO Park作为商业主体。

星河商置是潮汕商人黄楚龙旗下的商业地产管理运营平台,2004年组建,两年之后首个商业地产项目星河COCO park在深圳福田开业,随后的2012年及2018年,龙岗星河COCO Park、星河WORLD·COCO Park相继开业。

近年来,星河以轻资产模式加快商业地产扩张,此前曾推动区域型购物中心COCO City 落地汕尾、普宁、鄂尔多斯等城市,此次落子南昌,则是COCO Park首次进行品牌输出,也是这个品牌第一次走出深圳进行外地扩张。

值得注意的是,就在发布签约消息的第二天,三年前挂牌新三板的星河商置发布公告,称因自身发展的需要,拟申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。

观点地产新媒体就摘牌事项采访星河商置相关人士,对方称事件敏感,目前没有更多对外可公布的消息。

不过,此前一位接近星河商置的人士曾透露,近两年星河商置一直在做转板的准备工作,加快轻资产扩张也是为了做大规模,至于更多的消息,该人士并没有进一步表态。

CoCo park 异地扩张

星河 COCO park的首次品牌输出选择了南昌。

资料显示,南昌商联中心项目位于红谷滩新区赣江北大道上,总建筑面积约80万平方米,其中整体商业总建筑面积约11万平方米,项目包含购物中心、商业街区、5A级写字楼、高端住宅、五星级酒店等。

其中星河COCO Park将作为购物中心商业主体部分引进,据了解,目前南昌星河COCO Park建筑主体已完工,预计于明年开业。

星河COCO Park是星河旗下首个商业地产品牌,第一个项目开业于2006年,位于深圳福华三路与民田路交汇,被称为“国内首个情景式公园版休闲购物中心”,至今仍是深圳人心中的一道商业标杆。

这也是潮汕商人黄楚龙从住宅开发涉足到商业地产的开端,不过,福田COCO Park成就了星河在商业地产上的荣光,也成为一座跨不过去的山。此后的2012年及2018年,龙岗星河COCO Park、星河WORLD?COCO Park相继开业,但已经没有了当年的惊艳。

“地段、地段、还是地段”,是李嘉诚对房地产价值的首要判断标准,放在商业地产同样适合,福田CBD的中心位置早已决定了福田COCO Park的商业价值。

星河商置相关人士对观点地产新媒体透露,2018年福田COCO Park销售收入26亿元,客流2500万。按中购联公布的一份销售坪效来看,福田COCO Park以约3.06的坪效排在深圳第二位。

值得注意的是,在打造COCO Park品牌期间,星河还推出了区域型商业品牌COCO City、星河iCO,社区型商业COCO Garden,除此以外,还有星河第三空间以及星河中心等品牌。

从传播角度来讲,繁杂的品牌线会分散宣传效果。去年,星河商置副总经理冉崇勇在接受观点地产新媒体采访时曾表示,未来在做品牌线梳理,未来会以星河COCO Park和星河COCO City将作为主要输出品牌。

不过,从实际来讲,星河的首个品牌输出项目是COCO ico,那是2014年,星河商置与深圳市中执集团在深圳龙华合作的项目,此后,星河又输出了深圳龙岗星河iCO、普宁星河COCO City、汕尾星河COCO City、鄂尔多斯星河COCO City等多个品牌项目。

而此次落子南昌,则是COCO Park首次进行品牌输出,也是这个品牌第一次走出深圳进行外地扩张。

星河商业棋局 

星河控股集团成立于1988年,前身为深圳市怡和企业公司,2006年开发深圳福田COCO Park,开始涉足商业地产。

从官网来看,星河控股集团主要业务分为五大部分,地产、金融、产业、物业以及涵盖商业地产、酒店旅游、影院投资的星河商置集团。

其中,新三板上市平台星河商置是主要商业管理公司,酒店板块包括深圳星河丽思卡尔顿酒店、常州星河万丽酒店、深圳星河吉酒店、巽寮湾星河星温泉度假酒店等资产,管理客房数超1800间。

从整个星河控股集团来看,近期来在资本市场的动作也不少。观点地产新媒体了解到,5月16日,平安汇通-星河丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划在深交所挂牌。

公告显示,该CMBS专项计划以深圳星河丽思卡尔顿酒店未来12年收入为基础资产,发行规模22.11亿元,,最终利率5.10%,该计划实际发行人为星河控股集团。

除此以外,星河商置于7月15日下午也发布公告称,拟申请公司股票在新三板上终止挂牌,此时,距离这家公司在2016年12月挂牌新三板,也不足三年。

尽管星河商置相关人士摘牌之后是否进行转板的提问不置予评,但据此前一位接近星河商置的人士对观点地产新媒体透露,这家商业运营管理商近来年一直有在做转板的准备,加快对外扩张也是为了做大规模。

目前,在新三板上市的星河商置仅是商业运营管理公司。据了解,包括福田COCO Park、龙华星河COCO City等项目的物业资产仍在星河控股集团名下,而星河商置只负责运营管理。

年报数据显示,2018年因鄂尔多斯星河 COCO City、深圳星河WORLD·COCO Park、深圳龙岗星河 iCO 全面开业,管理输出项目增加,星河商置实现净利润7898.68万元,同比增长75.68%。

除此以外,2018年星河商置营业收入3.17亿元,同比减少5.09%;其中,商业经营管理收入2.59亿元,商业管理输出收入5302万元,联营收入281万元,其他收入189.7万元。

对比之下,目前在A股上市的中兴商业,2018年营业收入为25.51亿,净利润9028.71万元;茂业商业131.05亿元,净利润13.06亿元。

业内人士对观点地产新媒体指,相较新三板来讲,主板上市要求更高,星河商置想要转板成功,想必会对资产进行整合,也许会把商业物业资产装进去。

尽管星河商置并未回应是否转板,但倘若成功,这将成为潮汕商人黄楚龙的首个正式上市公司。