２０１９上半年，重庆全市共成交住宅和商办用地２３３宗，其中　主城区９６宗，主城总成交建筑面积为９３３．９０万方，总交金额为６０１．５４亿元。相比去年上半年（主城６３宗，１３６７．５９万方，６９８．２３亿），成交地块　数量同比上升了５２．３８％，不过因为单宗地块体量较去年变小，　成交面积和金额则分别下降了３１．７１％、１３．８５％。

土地体量的减少，加剧了企业的争夺。２０１９上半年，房企在重庆土地市场表现如何？

榜单点评

上榜企业变化大，万科以较大优势占据榜首

２０１９上半年的重庆土地市场，出现了众多新面孔，如成都城投、领地等均为首次进入重庆市场。拿地排行榜上同样如此，以主城拿地金额和面积两个榜单为例，与去年上半年相比，１０个席位中有７个发生了变化，仅万科、金科、龙湖３家企业连续两年上榜。

１０家企业中，万科以７８．６２亿元的总金额、１０９．７７万方的规模，稳稳占据主城拿地榜首。２０１９上半年，万科在重庆大举拿地，尤其在６月１７－２０日四天之内豪掷４３．８亿，摘得重庆两江新区的５宗地块。融创拿地也较为活跃，上半年在一级市场拿了８宗土地，且布局较为均衡，在北区的水土蔡家板块、南区的李家沱板块、西区的西永板块等均有斩获，此外，融创还以１３．３４亿元收购了阳光１００重庆两项目７０％股权，继续其深耕重庆的态势。

金科、蓝光等房企除布局主城外，在各区县拿地也较多。金科作为本地龙头房企，上半年在大重庆范围内拿了１３宗地，分布在主城及江津、铜梁、荣昌、永川等区县，拿地规模达９７．２８万方。

市场集中度下降，ＴＯＰ１０份额同比减少

单个地块体量的减少，使得更多的中小企业能够参与拿地。２０１９上半年，在重庆主城区拿地的房企数量为４９家，比２０１８上半年（３８家）同比增加２８．９５％。

拿地企业增多，一定程度上使得ＴＯＰ１０企业的拿地份额变少。上半年重庆主城一级市场住宅和商办用地总成交金额为６０１．５４亿元，总建筑面积为９３３．９０万方。其中，拿地ＴＯＰ１０企业共计成交金额２９８．３７亿元，成交面积３９８．６５万方，占比分别为４９．６０％、４２．６９％，与去年同期（５０．９８％、５４．０５％）相比有所下降。

北区再现火热，ＴＯＰ１０房企扎堆北区

２０１９上半年，拿地ＴＯＰ１０房企在渝北、北碚获地最多。以ＴＯＰ１０房企在主城一级市场拿地为例，１０家企业在主城总拿地规模为３９８．６５万方，其中在渝北区拿地最多，成交规模为１６６．４６万方，其次为北碚区，为９０．２４万方，在两北区域（渝北、北碚）共拿地２５６．７万方，占比达６４．３９％。而在巴南，ＴＯＰ１０企业总拿地规模为３４．４３万方，占比不到８％。此外，１０家企业中，除中国铁建外，有９家在两北区域拿地，在渝北拿地集中在两路、悦来板块，在北碚则集中位于水土、蔡家板块。

半年土地市场回顾

回顾２０１９上半年，重庆土地供应与成交均比去年同期下降，楼面价则显著上涨。一至六月，土地市场出现了一个先起后落的波动，年初还稍显平静，到了三四月份，土拍逐渐升温变得火爆，多块土地楼面单价过万，并突破历史最高价，不过在经过了住建部两轮点名预警部分城市之后，重庆市场也受到影响，再度恢复平静。具体如何，且看下文。

１

供应端

２０１９上半年重庆主城区住宅用地供应同比下降。上半年共推出住宅用地８３宗，总用地面积６０１．２万方（０．９万亩），规划建筑面积９５４．３７万方。与２０１８上半年推出用地面积同比下降了１４．９％，但环比暴增２４９．６％，这是由于２０１８下半年供地太少的缘故。

实际上，２０１８年重庆主城住宅供地并未完成计划，根据２０１７年重庆市国土房管局发布的关于《重庆市主城区住宅用地供应中期规划及三年滚动计划》，２０１８年，主城计划供地２万亩，不过，为了维护市场稳定性，深化楼市供给侧改革，实际供地为１．３２万亩，仅为计划的三分之二。

２０１９上半年重庆主城住宅用地供应完成计划近半。对比过去两年，２０１７年重庆主城计划供地１．８万亩，实际供应１．８３万亩；２０１８年计划２万亩，实际１．３２万亩；２０１９年计划同样为２万亩，目前上半年已完成０．９万亩，将近一半。从大重庆范围来看，２０１９年计划供应住宅用地３．４万亩，目前上半年实际供地１．９７万亩，完成率５７．９４％。

２０１７年至今，主城宅地推出楼面均价稳步上升，仅２０１９上半年环比微降。同比来看，２０１８上半年、２０１９上半年推出楼面均价同比都增加了１０００元／㎡左右。且同一年中，下半年的推出楼面均价环比都比上半年大幅增加，２０１７下半年环比增加２５．６０％，２０１８下半年环比增加２６．０６％，２０１９下半年推出楼面均价是否也是如此呢，值得期待。

２

成交端

注：２０１９上半年市本级成交数据

成交体量重庆重新回到全国前列。长期以来重庆一直是全国供地大户，不过在２０１８年由于供应侧减少，成交量也下降，重庆住宅用地成交量下降到全国第六位。２０１９上半年，重庆宅地成交建设用地面积为５３３．１５万方，排名全国第二位，位于天津之后。

与供地相应，２０１９上半年重庆主城宅地成交体量同比下降。２０１９上半年，重庆主城共成交住宅用地７４宗，成交用地面积５３３．１５万方，规划建筑面积８３６．９３万方。与２０１８上半年成交用地面积相比，下降了２１．１７％，但与２０１８下半年环比大幅增加，基本与土地供应的趋势保持一致。

２０１９上半年溢价率重回高位，成交楼面均价突破６８００元／㎡。２０１７年至今，重庆主城住宅用地成交楼面均价可谓一年一个台阶，２０１７年以４字头开始，２０１８年突破５５００元／㎡，２０１９上半年已达６８７７．２元／㎡。平均溢价率方面，２０１７下半年至２０１８年平均溢价率有所下降，２０１８下半年平均溢价率仅为６．３６％，２０１９年上半年溢价率重回高位达２２．１９％，并推动成交楼面均价大幅增加。

成交楼面均价增长率方面，在２０１８上半年增长停滞，与２０１７下半年相比仅微增，不过在２０１９上半年重回增长高峰，与２０１８下半年相比增加了１２００元／㎡之多。

一至四月楼面价一路走高，五六月降温回落。分月来看，２０１９上半年的重庆土地市场，成交楼面均价从一月份的５５５４．９９元／㎡，一路涨至四月份的将近８０００元／㎡，尤其是三月份，同比涨幅达２４．８４％。平均溢价率同样到四月涨至最高点５２．３５％。这一方面是由于所拍地块较为优质，另一方面也是由于２０１８下半年推地急剧减少，房企急需增加土储，拿地意愿强烈。

不过在４月１９日、５月１８日住建部两轮对１０个城市的楼市进行点名预警提示之后，虽然重庆不在１０城之列，不过还是受到一定程度的影响，土地市场的火热逐渐降温，到了六月，成交楼面价再次回到６０００元／㎡以内，平均溢价率也相应回落。

３

分区域

南北鼎立局势不再，两北区域再现火热。与２０１８年土地市场出现渝北、巴南一南一北两个火热区域的局面不同，２０１９上半年，房企拿地集中在两北（渝北、北碚）区域。其中，渝北区成交建设用地面积最多，为１９３．２５万方，紧随其后的是北碚区１８７．７９万方，两个区总成交用地面积为３８１．０４，占主城总成交面积的七成之多，其它区域成交体量均较少，渝中区则没有土地供应。

２０１８上半年（左）与２０１９上半年（右）重庆主城宅地成交分布图

图片：ＣＲＥＩＳ　中指·地主自动生成

通过成交分布图，更能直观地看到这种变化趋势，与去年同期相比，２０１９上半年渝北区仍然是土地成交大户，巴南区成交体量明显减少，北碚区成交则显著增加。一方面是因为巴南区推地数量减少，另一方面，“重庆向北”的概念再起，政府也在北区推出大量地块，尤其是在渝北两路、北碚水土和蔡家等板块，吸引了众多房企参与。

南岸区成交楼面价领先，大渡口区平均溢价率最高。从宅地成交楼面价来看，２０１９上半年各区成交楼面价从５０００＋到１００００＋，梯度较大。南岸区仅成交一宗地块且位于弹子石板块，位置较优，成交楼面价达到了１０２２３．３５元／㎡。大渡口、九龙坡的楼面价也超过了９４００元／㎡，九龙坡区还出现了一宗单价地王。沙坪坝区、巴南区的楼面价稍稍超过５５００元／㎡，成交地块主要集中在西永、李家沱板块。

从平均溢价率来看，大渡口区、江北区领先各区。２０１９上半年大渡口区仅成交两宗宅地，平均溢价率达到了７６．４８％。江北区仅有一宗唐家沱地块成交，溢价率为５３．２１％。

４

结语

２０１９年已过去一半，重庆主城住宅用地同比量跌价涨，市场需求逐渐回归理性。预计２０１９下半年，土地供应方面，如果按政府原有供地计划，２０１９下半年的土地供应力度至少会与上半年相当，不过，政府计划供应量仅是指导性数据，参照２０１８年的情况，供地减少，尤其是优质地块的减少预计将是大概率事件，供地区域预计仍将集中在渝北、北碚区域。市场热度方面，参考上半年“先起后落”的微妙变化，在政府房住不炒和供应侧控制的政策背景下，再加上土地推出楼面价已有较大上涨，拿地成本提升，开发商拿地意愿虽仍较强烈，但预计仍将逐渐回归理性，土地市场热度将维持平稳发展态势。

（注：文中数据除特别说明外，均来自于：ＣＲＥＩＳ中指数据、ｆｄｃ．ｆａｎｇ．ｃｏｍ。）