来源：地球知识局（ID：diqiuzhishiju）

若论今日国人爱之深恨之切的所在，恐怕非房地产莫属。房产的升值成就了众多家庭的财富自由，而高涨的房价又让无数后来者蜗居斗室或房贷高筑。作为住所的房子自古皆有，但兼具居住与投资的双重功能的房地产却是近代资本主义经济的产物。

权力之巅还是钢铁牢笼

上海这个中国近代化窗口城市房地产行业的百年变化，似乎就是中国房地产发展历史的缩影。

永租制与道契

在传统中国，耕地的流传非常频繁，所谓“千年田，八百主”，但有关房屋的交易却往往不成规模。

这是因为在自然经济条件下，耕地可以用于生产，人们习惯将其长期持有使用，供自己或后代消费。而城市土地房屋价格变化缓慢，不适合作投机对象，所以也没形成相关产业。再加上古代房产的产权不清晰，交易不自由更阻碍了房产的商品化。

祖传父，父传子，没有比这更好的了...

近现代意义上的房地产业，则是要将房地产及其所衍生的法律权利作为商品，以盈利为目的，在产权明晰的前提下进行自由交换。实现这点势必要打破中国古老的习惯和规则。很自然，这个改变随着西方人的租界而来。

1842年中英《南京条约》订立后, 为解决外国人居住问题，1845年中英之间又签署了《上海土地章程》。章程除了规定外国人有权租用中国土地外，还树立了“华洋分居”的原则，租界只准外国人住，并给予了外国人其他的权力：1.永远租用权——仿照中国耕地上的永佃权，将上海浦西的大片土地永久租用给外国人。2. 道契制度——这是一种仿西方的土地契约，成为了租界土地产权的凭证。3.自治权——外国人可以自行组织区域内的市政工程，并拥有一部分行政权。

《上海土地章程》抄件

这3点制度安排对于近代上海房地产业发展起到了重要作用。

永租制规定外国人可以永久租用中国土地，租用中国土地时只需比照田赋向业主交付押租，再每年向清政府交付年租，就能占有土地，外国人由此获得充分的土地权利，由此农地大规模转化为市地, 土地作为商品进入流通领域。

上海租界分布

道契是由上海道台签发的房产契约，这种契约上面标明所有人、地块面积、位置、交易价格，采用西方科学方法对土地房产进行科学测量绘图，且易于验证，很难伪造。因为道契成为了房产所有权的唯一凭证，在交易时直接流转道契，大大便利了房地产流通。

此外道契作为外商的财产凭证, 受到租界特权的保护, 持有道契者除向租界当局交纳年租外, 没有任何其他税费，更是大受华人欢迎。

光绪三十年老上海“道契”一张

而工部局的成立，则让上海有了资本主义的市政管理机构，资本主义的城市管理制度取代了封建官府的粗糙治理，从而使租界的基础设施和城市规划都能与世界先进经验接轨。

随着永租制的确立和以道契为代表的新的土地契证的使用，再加上西方化的市政机构的出现，租界就像一块资本主义的“ 飞地” , 楔入了一个封建的东方古国，租界房产也具备了作为商品进行自由买卖的必要条件，标志着近代上海房地产业的诞生。

大量人口涌入下的租界房地产

但这两大制度一开始并没能转化为土地开发的引擎和动力。

房地产的兴盛毕竟依赖于有住房需求的人口推动，在租界兴起的初期，上海周围的江南士绅皆有自己的土地，没有理由迁往上海。但制造了巨大混乱的小刀会和太平天国起义，却给了上海房地产一个成长的机会。

太平天国运动领导人

在战乱的刺激下，上海周边的大批城乡居民避入租界，冲破了“华洋分居”的规定。致使英租界的华人人口从1853年的500余人，一下子升至2万余人。膨胀的人口形成对住房的迫切需求，给外商制造了一个出乎意料的赚钱机会。

最初，租界领事极力反对华人涌入，造成“华洋杂居”。但洋商却联合起来，在利润的驱使下，冲破“华洋分居”的戒律，从贩卖鸦片、棉布的贸易活动转向房地产经营。在不到一年的时间里，他们建造了800多幢简易住房，用于出租。这类房屋都是木板结构，成本低，建造速度快，一般三五个月的租金就足够新建一所同样的木屋，资本周转非常快。

1862年，太平军三次进军上海。江浙一带的地主、富商及官僚纷纷避居上海租界，使上海租界人口又一次骤增，1860年达到30万，1862年一度曾达50万。在刚需无比坚挺的情况下，上海租界里的房租地价持续上升，房租收益可获30—40倍的利润，比贸易周转快且稳妥。

众多老牌洋行，都对投资房地产发生极大兴趣，大都设立地产部，兼营房地产。

上海的崛起和江南的沦陷脱不开关系

江南的财富整体逃向上海

此时上海工业也开始发展，租界人口有了稳步增长，地价也持续上升。工商业的发展, 人口和财富的聚集, 使房地产市场稳固, 并在这一阶段逐步形成独立的行业。因此可以说, 自1870年以后, 上海租界房地产业进入稳定发展时期。这时的发展是以这座城市社会经济发育为基础的, 而不再依赖于突发事件的刺激。

在巨大的利润驱使下，在上海的外国冒险家、外国商行、乃至教会都投入房地产经营之中，继而华人士绅买办也在租界内投资房产，大量专业性的房地产公司涌现。在上海的外国房地产商中犹太人占有重要地位，其中占地最多、影响最久的，是犹太人中的沙逊家族（新沙逊洋行拥有者）和哈同（哈同洋行拥有者）。

上海各主要外商房地产公司 1949 年房地产占有情况表

专业房地产机构的出现意味着近代上海房地产业开始走向专业化、集约化的规模经济增长道路。他们参与市政基础设施的建设，加快城市化的步伐。如房地产大户史密斯，就投资兴筑了界路（今河南路、吴液路、松江路）和百老汇路（今大名路）。跑马场股东，则集资修筑了静安寺路（今南京西路。英商兆丰洋行在苏州河上架设了第一座木结构的大桥，将英租界和北边的美租界连成一体。

道路的开辟，桥梁的修筑，成为近代上海租界土地价值提升的关键性因素。房地产商随即可以在道路周围隔开各个街区，成街成坊分片开发，进一步带动沿线工商业的发展。

城市建设与房产业的共赢

房地产业的发展, 带来了巨大财源, 从其中征收的税收, 成为租界的主要财政收入。据上海公共租界工部局统计, 房捐与地税之和, 每年都占财政总收入的半数以上。

而租界当局也从财政收入中支取很大一部分, 进行界内道路、水电、交通工具等基础设施与公共事业的建设，为地产的升值提供基础服务。由于房地产业主成为最大纳税人,所以公共租界与法租界的董事会成员也大都是著名房地产商，双方的利益被牢牢绑定。

经济利益的巨大驱动, 使租界具有种扩大空间的内在张力。在沿海沿江的开埠城市上海、天津、汉口等地, 各国租界当局都不断寻找种种理由, 一次又一次地迫使中国官方同意扩大界内土地。

最初的租借区还是很小的

旁边的县城尚且看似很大的样子

最先进行扩展的是英租界。1846年, 最初的界域面积为1080亩, 到1899年, 加上并入的美租界, 界域面积已达33503亩, 改称公共租界。

其次是法租界。1850年初, 全上海的法国人总共只有10名，法租界的界域面积也仅为986亩，1914年已达151510亩。经过一番扩展, 公共租界成为全国最大的租界, 法租界位居第二, 成为全国最大的专管租界, 上海由此成为全国租界面积最大的城市。

法国人总是想在英法体系之外另搞一套

房捐长期是首要的收入来源，地税在19世纪晚期租界面积扩张后快速增加，于1907后成为第二大收入来源。

公共租界工部局主要税收所占财政收入比重变动趋势图

房地产的蓬勃发展推动了租界内房产商人与租界工部局的双赢，一方面，工部局通过不断地调整税率，增加税收，将土地増涨的收益从地产业主手中提取出来，另一方面，再运用这部分资金进行界内的新建、改扩建道路，填浜筑路等基础设施和公共福利事业的建设，从而进一步推动了房产和土地价格的上涨。

倒退一百年 还是买不起

这样的良性互动，正是近代租界城市财政所具备的的基本特点，使得近代上海租界的城市化进程不断推进。

此后全国各口岸城市的租界，无不仿照上海模式进行房地产经营开发，继而扩展到租界之外的华人管辖地区。而在直面西方冲击的近代中国，沿海沿江城市崛起的近代房地产业, 直接促成了城市封建土地制度向近代资本主义土地使用制度的转变, 奠定了中国城市化最初的物质基础。而租界作为中国最具资本主义气息的土地，更是中国近代房地产市场的发源地。

其开创的局面，一直到今天都还有深远的影响。