作者 | 张初一

   来源 | 野马财经

从中报业绩来看，2018年又一家房企有了冲击千亿的把握。

受宏观环境因素影响，楼市调控政策从严，正荣地产凭借踏准周期的土地储备，优化的财务结构，同时实现了营收和净利的同步增长。

8月27日晚间，正荣地产发布了2018半年报，财报数据显示，1至6月，正荣地产累计实现营业收入123.1亿元，同比增长52.3%；归属净利润9.6亿元，同比上涨154.2%；股东应占利润较去年同期增长171.9%，达到8.4亿元。值得一提的是，截至6月30日，公司整体负债率为171.8%，同比降10%，债务结构进一步优化。

业绩逆势涨5成，现金流大幅改善

今年1月登陆港股的正荣地产（06158.HK）在半年时间内实现了营业收入同比增长52.3%至123.1亿元，毛利为27亿元，公司拥有人应占期内溢利为8.4亿元，同比增长171.9%。

而支撑这一切的是较上年同期增长170.3%的581亿元的合同销售额，也就是说今年正荣地产为自己拟定的千亿目标顺利完成过半。

无独有偶，8月22日，建银国际首份关于正荣地产的研报中也认为，正荣地产目前的土地储备质量以及“改善大师”的定位，使得正荣地产在未来的发展中比同行更具竞争力，预期正荣地产2018年年末1000亿的销售目标实现已无悬念。

事实上，正荣地产确实担得起这样的评价。对于目前的房地产公司来说，至少1/3以上的房地产企业经营性现金流和投资性现金流为负，完全是靠筹资性现金流支撑，而经营活动产生的现金流量净额的变化会很直接的表明现金流的改善问题。正荣地产相关人士也在中期业绩会上表示，上半年的销售有较多的回款集中在下半年，下半年的现金流入会多一些。

在今年5月18日，在香港联交所主板上市不到5个月的正荣地产股东会通过了派息超过4亿港元的决议，这颇让注重分红的海外投资者感到欣喜。

而就在这次股东会之前的十多天，正荣地产被恒生指数公司宣布纳入“恒生港股通指数”等重磅恒生系列指数，创下了上市不到4个月就入选的行业记录。6月4日，正荣地产正式被深交所列入港股通证券名单。这意味着得到来自内地增量资金的加持，流动性大幅增加。

土地布局合理业绩增长可预期

通过梳理中期数据注意到，正荣地产业绩高增长背后，土地储备是其强有力支撑，且与并购拿地，灵活地进行土地储货不无关系。

（董事长兼执行董事黄仙枝）

正荣地产发布的2018年中期业绩报告显示，2018年公司进军六个城市，新增土地33幅，新增建筑面积220万平方米，截至2018年6月30日，总土地储备约1974万平方米，总货值约3500亿元，其中，70%土地储备位于一二线核心城市。

在原有深耕的长三角区域、海西区域、中西部区域、环渤海区域的基础上，2018年上半年正荣地产战略性的进入了成都、重庆和广州区域，全国化布局进一步深化。这些区域经济发展动能强劲，且处于城镇化快速发展中期，为正荣地产保持有质量高速发展打下坚实基础。

正荣地产相关工作人员表示，全国化布局的深化也有助于正荣地产实现风险分散，提高抗风险能力。可观的土地储备将足以支持未来三年的业务发展需要，同时会继续释放业绩。

在拿地的方式上，除了继续积极参与公开市场上的招拍挂以外，正荣地产还尝试更多合作开发模式，并适度加入收购、并购动作。据了解，正荣地产收并购的动作始于2016年，总部层面成立了专门的收购并购团队，旗下各城市公司也配置了专门人员。在该模式下，综合拿地成本得到有效控制。

此外，正荣地产项目运作和资金周转速度相对较快，从拿地到开盘的时间缩短，充分保证了回款现金流的稳定。

降债务去杠杆，财务结构优化

根据中期报告，正荣地产净债务与权益比率为171.8%，高出行业平均水平。据地产行业分析人士观点，地产企业的净负债率提升，是扩张拿地、销售回款放缓和多元化项目占用资金多重因素的综合影响。

正荣地产集团CFO谈铭恒在香港举办的中期业绩会上表示：“整个净负债率会控制在120%以内，有可能会在100%之内，预计下半年到年底，短债比例会控制在整个有息负债的30%以内。”

经历半年时间，正荣地产的净负债率降了11个百分点，足证明其债务结构进一步优化。

今年4月，正荣通过非公开配售发行建议本金总额约24亿元的资产抵押证券，优先级份额三年期，发行利率7.3%；5月，正荣非公开配售发行一年期1.6亿元美元优先票据，票面年利率8.5%；6月，正荣发行了2.5亿美元优先票据，两年到期，年利率到了10.5%。

自此，境内外资本市场的融资渠道逐步打开。据正荣地产介绍，1-6月，正荣地产的资本市场整体融资过百亿。下半年要进一步扎实深入推进传统融资并全力挖潜资本市场，“双拳出击”全面夯实公司大盘资金计划，创新融资方式。

谈铭恒介绍说，年终正荣会有一波集中回款，还有不少的合作项目投入也将集中在下半年。同时，下半年的利润结转差不多会是上半年的两倍。通过上述这些方式增加现金流入，加上提升长债置换短债等措施，做一些债务再融资的手段。

优化设定产品线提升品质匹配高端购买力

调控政策持续收紧，房企不同产品类型也会受到一定影响，但企业的增长却难以停滞和搁浅，因此如何灵活的设定产品线就显得尤为重要。

（行政总裁兼执行董事王本龙）

鉴于此，正荣地产精准的提出了“改善大师”的品牌定位，目标客户群为富裕的中高端改善型客户。7月26日，正荣地产发布“紫阙台”产品品牌体系，并宣告推出全新三大标杆产品品牌：“正荣府”、“紫阙台”、“云麓”，对应空间的功能性需求、居住的文化品质性需求、自然资源的生活化需求。

业界人士提出，改善型客户拥有相对较高的可支配收入及较强的购买力，其作出购房决策时更加重视物业品质而非价格，减低公司受楼市价格波动所带来的影响。

除了住宅开发，为保持多元化、平衡的业态组合，正荣地产还开发及运维“财富中心”系列、“时代广场”系列、“正荣街”系列三大商业及多用途物业组合产品线。而这三大产品系列，也均有各自清晰定位，并管理采用“订制模式”，重点在开始施工前取得租赁承诺，有助公司吸引知名租户，提高出租率及提升投资物业的价值。

另外，在香港举行的中期业绩发布会上，正荣地产宣布将正式进军长租公寓领域，并推出长租公寓品牌——“荣遇”，有望成为正荣地产新的利润增长来源。