10%的年化收益率,对于2018年的房地产信托项目而言并非遥不可及。记者了解到,不断抬升的融资成本,使得房地产信托的收益率水平水涨船高。因为需要付出更高的代价来获取资金,也让不少房企将融资渠道转向海外市场,通过海外发债的形式来寻找“外援”。
信托业内人士表示,2018年金融去杠杆仍将继续,对于资金违规流入房地产领域的监管也仍将保持“高压”。在房地产信托的火爆募集依然延续的情况下,投资者应该关注背后潜藏的房企现金流问题,对风险保持警惕。
信托成本高企 房企海外融资陡增
进入2018年,曾经在去年独领风骚的房地产信托依然是市场上受人关注的“明星”。用益信托在线统计显示,2018年1月,集合信托市场上成立的房地产信托项目数量为185款,募集资金总计331.51亿元;同比2017年1月成立46款地产信托项目,募资135.96亿元,分别增长302.17%和143.83%。
“房地产信托产品不仅收益率高,对于信托公司而言,也是利润收入颇高的一类业务,这也是房地产信托目前仍然火爆的原因。”某信托公司研究员袁吉伟对记者表示。
用益信托的统计同样显示,房地产信托火爆发行的背后,收益率水平也持续上涨。该类产品的平均收益率已经从去年1月份的6.74%上升至今年1月份的7.61%,上涨了近一个百分点。
“信托融资成本上涨已成为今年行业的普遍现象,作为被重点规范的业务之一,房地产信托的成本更是上升得比较厉害。”某大型信托公司业务部门人士对记者表示。该人士透露,当前银行等机构对于房地产项目融资都比较谨慎,大部分地产信托项目的资金来源都集中于个人投资者,这也意味着房企需要支付更高的成本来满足融资需求。就目前来说,大型房企的融资能力和溢价能力相对较强,成本还能低一些,对于中小房企而言,信托渠道的融资成本普遍在10%至12%以上。
持续上涨的融资成本,让部分房地产企业将融资渠道延伸至海外。上证资讯统计显示,2016年12月至2017年2月末,房企海外发债的发行规模为52.9亿元;而2017年12月至2018年2月26日,这一数据为643.26亿元,房企海外发债规模大增1115.99%。
关注“爆款”背后的风险
作为当前市场上的一类“爆款”产品,房地产信托的发行热情不减。根据用益信托在线统计数据,今年1月份发行的房地产信托产品规模为631.52亿元,占该月发行的集合信托总规模的39.04%。
对此,有业内人士认为,房地产信托发行火爆,与房企融资缺口较大、“资金饥渴症”持续有关。某信托公司高层人士对记者表示,随着宏观调控的持续,房企的融资渠道正逐渐缩减,部分中小房企当前的主要融资方式都转向了非银渠道。
“表外融资的监管政策效果正在显现,未来表外融资业务回流表内融资业务及资本市场的态势会更加明显。”袁吉伟分析道。他认为,表外融资具有显著的影子银行特性,很多通过资管业务的层层嵌套服务于银行表内资产的腾挪,以规避监管。但这些业务由于大量集中于房地产和地方融资平台等业务领域,累积了很大的风险,因此也成为重点监管的对象,未来资金流向房地产项目也会更审慎。
不过,也有不少信托业内人士表示,虽然监管趋严,但监管部门并未禁止信托公司开展房地产信托业务。“只是要求开展业务必须合规经营,对于那些借助信托资金拿地的项目和假股真债类项目则是严格禁止的。”前述信托公司业务部门人士说。
然而,在持续大规模发行和成立房地产信托项目的背景下,信托业内人士也坦言,地产信托业务背后的潜在风险值得警惕。
“前期做的很多房地产信托项目都是帮助房企拿地的,在当前房地产调控持续的环境下,不论在项目开发或是销售过程中出现问题,部分中小房企的现金流就容易受影响,后续就可能暴露出兑付风险。”袁吉伟提醒道。
