北京市数十名老人遭遇以“以房养老”为名义的骗局，名下房产被“贱卖”，老人被迫搬离自家房屋，流离失所。此事被多家媒体报道后，引起了公众热议，“以房养老”成为了“骗局”的最新代名词。

早在2003年，“以房养老”模式就在各地陆续出现。2013年，“住房反向抵押养老保险试点”被正式写入国务院文件，2014年中国保险监督管理委员会（下称保监会）发文开展保险版“以房养老”试点，距今已三年有余。

但截至2017年7月，全国仅有幸福人寿一家保险公司开展了此项业务，共有65户家庭90位老人完成承保手续。

20世纪80年代，美国就推出了“以房养老”，随后英国、新加坡、日本等国家也进行了相关探索，已积累了较多经验和教训。随着老龄化程度的加剧，基本养老保险压力不断增大，“以房养老”也成为了中国的选择。

中国居民住房拥有率高，又存在大量的空巢老人、失独老人，存在着“以房养老”的发展空间。但在国外运行多年的“以房养老”，却在中国出了问题。正规市场发展缓慢，所滋生的骗局却“风生水起”，中国版“以房养老”出了什么问题？“以房养老”如何规范发展？政府又该承担何种角色？

9月23日，中国养老金融50人论坛发布了《中国养老金融发展报告（2017）》，其中分报告《“以房养老”：小众养老方式的本土化探索》（下称《探索》文）对“以房养老”进行了分析。

《探索》文指出，政策配套建设滞后和制度交易环境不成熟是造成中国“以房养老”发展缓慢的主要原因，应明确政府职能，为“以房养老”制定具体政策和细节，积极培育各服务中介，并加强监管，推动“以房养老”有序发展。

“以房养老”变“养老陷阱”

广义的“以房养老”，指的是持有房产的老年人利用自有房子获得养老收入或服务的任何方式。从国外经验来看，包括住房反向抵押贷款、房产养老寿险等金融参与模式，还包括售房养老、换房养老、租房租院养老等多种非金融参与模式。

而狭义的“以房养老”，则专指住房反向抵押贷款，即为中国目前所开展的“以房养老”试点模式。以保监会进行的保险版“以房养老”为例，是将住房抵押与终身养老年金保险相结合的商业养老保险模式：60周岁以上拥有房屋完全产权的老人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益等处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

这种“抵押房屋以获取收益”的概念让行骗者看到“商机”，以高息理财诱骗老人抵押房屋借款用于投资，借款合同被赋予了强制执行效力，期限多为一个月，当老人没有按时还款时，则可凭借已经签订的合同和公证文书，卖掉房屋或者申请法院强制执行。

这样一来，本来应该在老人身故后再偿还的借款，变成了按月还款，一旦未及时偿还，老人则面临着失去房屋产权的风险。

据财新网此前报道，北京市的高女士经朋友介绍参与了“以房养老”的理财项目，对方称以现有房产作为抵押，每月能拿回房屋价值3%的利息，12个月为期，无任何风险。高女士与中介人员到北京市方正公证处签订了借款合同、委托书、强制执行公证文书等文件，将房产抵押给了王某，抵押所得则用于投资。

此后两个多月里，高女士累计收到利息约13万元。自2016年8月起，高女士再未收到利息，2016年10月，高女士得知自己的房子已被以130万的价格卖掉，随后她将中介人员起诉至法院，请求法院判令房屋买卖合同无效。

政策配套滞后，试点面临多重制约

“以房养老”第一次出现在公众视野是在2003年。《探索》文写道，当时，时任中国房地产开发集团董事长孟晓苏给国务院提交了《建立反向抵押贷款的寿险服务》建议稿，得到了时任国务院总理温家宝的批示，随后，各地开始探索“以房养老”的模式。

《探索》文总结，目前中国“以房养老”的产品主要有民营机构主导、政府主导、银行主导和保险主导四种类型，除上述保险版“以房养老”外，也有租房获租金、入住养老中心，放弃产权、售后返租等多种形式。

据《探索》文分析，中国的“以房养老”探索仍面临着相关政策法律不规范甚至是障碍。

首先，缺乏制度的顶层设计。从发达国家的经验来看，一般是立法先行，通过《银行法》《住宅法》等法律保障供需双方合法权益。而中国对“以房养老”仅以各部门指导意见、通知的方式提出发展建议，缺乏具体的操作规程。

其次，目前的一些法律和政策规定，如房屋70年的产权限制，“严重制约了‘以房养老’中房产价值的评估”，这降低了金融机构参与“以房养老”的意愿。

此外，《探索》文还指出，政府对“以房养老”没有明确的监管细则，缺乏监管，各地都在“摸着石头过河”，这降低了公众的信任度。

新加坡经验或可借鉴

《探索》文判断，虽然以房养老仅是一个“小众产品”，但就中国的现实情况来看，其潜在市场不可忽视。随着中国人口结构的变迁和家庭功能的弱化，出现了大量的超过1亿的空巢老人和数以百万计的失独老人，养老产业发展滞后，传统的养老方式面临挑战。

此外，中国老人的房屋自有率较高，房屋是家庭很重要的资产。中国的住房拥有率为87%，根据《中国家庭金融调查报告2015》，房产占家庭总资产的69%。

专家认为，具有发展中国家和华人社会两个特点的新加坡模式值得中国借鉴。据《探索》文介绍，新加坡自1997年就开始探索“以房养老”，起初并未成功。2009年，新加坡建屋局开始推出房屋契约回购计划，以政府名义开展住房反向抵押贷款。符合条件的居民将公有住房（组屋）的剩余租期出售给政府，继续居住房屋并领取一定的养老金补贴，30年后建屋局将拥有该组屋，若申请者仍健在，还将继续为其提供住所。

天弘基金养老金业务总监朱海扬就认为，可以借鉴这种模式，在中国设立养老金第三支柱即个人养老金制度时，将住房与养老打通。将人生前期很重要的住房资产，累积为后期的养老所需资产。

政府应承担起顶层设计和监管职能

“‘以房养老’作为多元化养老方式的一种，具有很强的公共属性，涉及多方利益，其运作机制极其复杂，因此政府在‘以房养老’有序发展过程中的作用至关重要。”《探索》文写道。

文章提出，政府应该加强对“以房养老”的顶层设计，制定具体的政策和细节，提供相应的税收优惠措施，并为其规范有序发展提供明确的法律支持，破除产权限制等法律障碍。

其次，“以房养老”现在还面临着房地产评估、金融系统性风险的承担等技术性问题。

《探索》文认为，政府还应该积极培育评估、担保、法律、金融等中介体系，鼓励各方发挥各自优势，合作以降低“以房养老”的运行成本，并加强对各参与主体的有效监管，提高其公信力。

此外，遗产税或也成为“以房养老”的重要推手。高额的遗产税是“以房养老”在发达国家流行的重要原因，中国的遗产税现在处于停滞阶段，文章认为，若遗产税破冰，享受税收优惠的“以房养老”可能扭转目前中国人的遗产和养老观念。

（财新实习记者张楠茜、记者单玉晓对此文亦有贡献）