近日沪深两大交易所，先后对房企发公司债立下了新规矩，被认为是降低企业杠杆率、为土地市场降温的重要举措。有机构统计，136家房企今年上半年的负债合计超过4.6万亿元，五家大型房企的负债超过2000亿元。

“不排除明年信贷政策进行适度调整的可能性。如果信贷增长幅度较今年出现小幅回落，一些扩张过猛、规模较小或经营周转不善的房企，他们的资金可能会变得紧张起来。”一家房地产企业高层说。

哄抬地价或遭禁发公司债券

上市房企融资又面临收缩。

近日上交所向债券承销机构下发了一份名为《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》。新出的监管函件除了明确指出房企发行公司债券所募资金不得用于购置土地，还新出台了一系列对房企融资进行分类监管的措施。

在这份监管函中，上交所将房企大致划分为正常类、关注类和风险类三大类。上交所将通过总资产、营业额及资产负债率等几项指标，对房企发行公司债做出筛选评定。

这几项具体的指标为，以最近一年度为重要参考数值，最近一年度末总资产小于200亿元、年营业收入小于30亿元、扣除非经常性损益后净利润为负、扣除预收款后资产负债率超过65%，以及地产非一二线城市业务的占比超过50%的。

有投资界人士指出，这五项对上市房企再融资分类监管指标，或令小房企的钱袋子可能会被进一步收紧，而扩张过猛、杠杆率过高的大房企，其再融资也可能受到限制。

“在这五个指标上达不到监管标准的，接下来进行融资会变得相对困难。这次的监管建立了多个维度，而不只是房企有规模就能达标。从总资产、营业额的指标看，不仅要求企业有一定规模。虽然这两项看上去对大房企有利，但对利润率、负债率及地产业务所在城市所占比例的这三项指标，则反映出监管层对房企对运营能力也表示了很高的关注。即并不是所有的大房企，都能在新规则中通过融资评审。”前述投资公司高层说。

除了建立发债融资新评审制，在新的规则框架下，上交所还设立了三项禁止房企发债的情景条件。报告期内出现重大违规违法行为，或被国土部门查处且尚未按规定整改的；以及此前公司债券募集资金尚未使用完毕，或者在报告期内存在违规使用募集资金问题的。

另一项此前极少出现的规则，则与拍地密切相关：市场调控期间，在重点调控的热点城市存在竞拍地王，哄抬地价等行为的。

值得注意的是，上交所发布分类监管函件不久，深交所也发布了内容几乎相似的管理措施。

新的融资办法下，在深交所申报公司债的房企，将采取基础范围+综合指标评定的办法进行审核。根据指标，深交所将企业分为正常、关注和风险三类，对申请发债的房企实行一事一议制。

意在降低杠杆率

沪深两大交易所为何先后对房企发行企业债券动刀？

一家大型房产机构高层指出，其目的在于降低房企杠杆率，为土地市场降温，进而防止楼市泡沫被进一步吹大。

“流动性过剩的行情下，市场看多的预期仍然很强。资金通过各种途径涌入房地产市场的趋势，并没有因为调控而得到更深的改变。对于那些立足于一二线城市的实力房企，资本市场仍保持了不小的追捧热情。在资本的支持下，开发商拿地资金充裕，很容易拍高地价。对房企再融资立新规，也是为了防止资本盲目追多，对房企经营能力进行综合考量。”前述机构高层说。

分析人士告诉记者，另一个值得关注的情况是，今年房企的资金杠杆率普遍较高，部分房企债务攀升的速度应引起注意。

据Wind对136家上市房企统计，这136家房企上半年的负债合计超过4.6万亿元，同比增长近1/4；五家房企负债超过2000亿元，62家房企负债超过百亿元。今年前三季度，这136家上市房企平均负债率为77.5%，有34家资产负债率已经超过80%的红线。

有研究人员指出，虽然今年楼市一路向好、市场流动性相当充裕，但开发商未来的偿债能力却令人堪忧。

据世邦魏理仕报告，房企净利润的下滑，将削弱开发商的偿债能力。本土上市房企的债务总额已由2011年的1.34万亿元，大幅攀升至2015年的3.3万亿元。这期间小型本土开发商的偿债付息能力，尤其面临巨大的挑战。部分小型开发商由于项目预售进展不顺利，不得不通过举债维持项目运行。

业界分析人士认为，对整个市场来说，债务延后的风险并未获得实质性的解决。

世邦魏理仕大中华区投资部董事李凌指出，诸多开发商将债券到期时间推迟，但债务负担仍未减轻。下一轮公司债到期高峰将于2018年至2021年间到来，规模约在728亿美元。

“开发商可能因利率触底回升而面临更大的债券再融资压力，因此市场对此引起充分的注意。”李凌认为，未来信贷政策可能会发生变化，为应对未来升息带来的融资成本上升以及债务集中到期所带来的风险，开发商应对此做好相应准备，而投资和市场，也应对环境的变化留有一定的预期。