近日，离国庆长假还剩不到两周，一家房产中介公司在江苏省镇江市代管的县级市——句容准备一场投资推介会，推介的重点是柬埔寨的房产。
“金边核心区域房价以25%的速度增长，现有市场租金回报率达8%~15%！”在这条极具诱惑力的广告背后，是企业对于中国买房客心理的精准把握。
根据全球中文国际房产平台居外网的统计数据，2017年第一季度和第二季度，中国投资者询问柬埔寨房产的数量，同比（比去年同期）分别增长了533%和152%，即增长5倍和1.5倍。要知道，由于2015年的基数太低，2016年第二季度的增速甚至达到了101倍。
随着中国中产阶层的不断壮大，寻找海外投资渠道以获得合理的回报，越来越成为其需求热点。而对于中国人来说，房产投资似乎永远是最稳妥的选择。
除了柬埔寨，根据居外网2016年的业绩报告，泰国是中国人在亚洲其他国家中最青睐的买房目的地；而2017年二季度的询问量，同比也增长了1.5倍。
“我们很早就看好泰国，加上现在国家的‘一带一路’倡议，我们心里的底气更足了。”陈恋（化名）这样告诉第一财经记者。她和丈夫今年刚刚在普吉岛买下了一套价值200万元人民币的海景别墅。
买房动机
居外网的最新统计数据显示，中国人赴东南亚买房的第一大动机是投资，出于投资需求去泰国、马来西亚和柬埔寨买房的人数比例分别达到70.2%、62.2%和92%。
仅次于投资的第二大目的是自住。作为与中国地理接近且拥有阳光沙滩海岸等良好自然资源的旅游胜地，东南亚尤其是泰国成为了不少中国人的心头好。
“曼谷我们很熟悉，去过很多次，但很拥堵，环境自然是海岛好多了，我们又觉得普吉岛比苏梅岛和华欣都要更成熟。”陈恋买下的别墅是普吉岛上名为NaMara卡马拉别墅开发项目中的其中一栋，签完合同后预计9个月后交房。由于是期房，目前只支付了30%的首付，由开发商以5%的利息提供50%的贷款，剩下的20%则在房屋建设期间分期支付。
把别墅卖给陈恋的是她的老朋友——RC国际集团CEO孔天睿（Terry Clarke），一位自称90%的客户都是中国买家的英国人。几年前，陈恋在他的推介下，去英国投资了一套学生公寓。
“我们在普吉岛开发了16期别墅，每期8套，几个星期前才刚刚发布，现在已经售完2期了，卖得非常快。”说起自己的生意，孔天睿特地在微信上发了一个得意的表情，“我们在4个小时里就卖出了第一期的7套别墅，当时我正在宁波听一场中国的音乐剧。”
对陈恋来说，买下普吉岛的别墅，再和孔天睿所在的开发商公司签下包租合同，她将获得每年5%的投资回报。此外，每一年有一周她可以用来自住度假。
部分房产网上展示的NaMara卡马拉别墅项目
和陈恋不同，潘歆（化名）在泰国买房的动机除了投资之外，更多的是为了孩子的教育。而教育，也是排在投资和自住两大需求之外中国人去泰国买房的第三个目的。
今年5月，潘歆在泰国曼谷买下了一套价值70万元人民币的一室户公寓。“我们几乎每年都会去泰国度假，我和先生都很喜欢泰国的感觉。”潘歆告诉第一财经记者，“另外我们也考虑孩子将来念书的计划，所以去年特地去了一次曼谷，考察那边国际学校的情况。根据我自己的研究，泰国的教育可以作为去英美或澳大利亚留学的过渡。”
对于泰国的医疗资源，潘歆也有切身体会。“我儿子四岁时带他去甲米，出发前得了肺炎，我没有放弃旅行，到了泰国找酒店推荐了一家儿科诊所看医生，结果发现医生态度特别好，一直安慰我，而且最终药免费，诊费也才100多元。”潘歆说，“医生英语交流没问题，所以在那里有些小毛病我就不担心了。”
由于是期房，潘歆也同样是先付了一笔定金，再在最终交房时间以前分期付完所有的款项。房子总价不高，她并没有在外汇方面遇到压力。对陈恋来说，200万元人民币总价的三成首付为60万元，约合9万美元，她依靠平时美元的积累也并不难搞定。
“这也是为什么我们没考虑去买更贵房子的原因，我一个同学就放弃在澳大利亚买房了，因为在近一两年‘宽进严出’的背景下，她的大笔款项汇出不是那么顺利，看中一套800万元人民币的别墅再喜欢也只能放弃。”潘歆对第一财经记者说。
1.5亿游客大军
买房行为的支点，是持续增长的出境旅游人数，以及中国企业海外投资合作大背景下外派人员数量的增长。
就在9月13日，联合国世界旅游组织第22届全体大会在四川成都召开。大会举办了“一带一路”旅游部长会议，发布了《“一带一路”旅游合作成都倡议》。据国家旅游局预计，“十三五”时期（2016-2020年），“一带一路”相关国家将迎来1.5亿人次中国游客，旅游消费超过2000亿美元。
目前，中国已与46个“一带一路”相关国家和地区缔结各类互免协议，19个“一带一路”相关国家和地区给予中国公民落地签便利。
除了东南亚，中国人赴中东和东欧地区的旅游和投资也越来越热。
杜晓芸是科威国际不动产（COLDWELL BANKER ）阿联酋的销售经理，主要在迪拜销售房产。“3年前，我大部分客户都是外国人，以伊朗人、英国人和印度人为主，只有不到10%的中国客户。现在我几乎100%的时间都在服务中国人，完全没时间顾及别国客户了。”杜晓芸告诉第一财经记者，她每个月都会接待5~10个购房意向明确的中国客户，平时在社交媒体上咨询的中国人就更多了。
“今年的感受特别明显。在迪拜房地产市场上，中国买家在国际买家的排名已经从去年的15名升到了第8名。”她说，“以前中国人不怎么关注阿联酋，现在回国后，发现大家谈论得很多，感兴趣的也很多。甚至我的不少客户在买了房子后，开始考虑去迪拜发展生意或工作。”
杜晓芸说，另一个变化是，迪拜当地的一些银行现在开始为中国的投资者提供房贷服务，贷款额度可达50%~75%，利率在4.5%~5.5%左右。
对她来说，这个国庆长假是实实在在的“黄金周”。“4天3晚看房团”是杜晓芸为中国人量身定做的国庆计划——买房考察加旅游。“我们的计划从10月1日开始，接待大大小小的房产投资考察团；正好，下半年也是迪拜旅游的好时间。”据她估计，迪拜房地产的投资回报率约为6.5%。
居外网向第一财经提供的数据显示，2017年一季度和二季度迪拜房地产的询问量分别增加了88.9%和200%，以投资为主要需求的比例高达95.5%，超过东南亚国家；自住需求的比例仅17.9%。
值得注意的是，中国赴捷克、波兰和俄罗斯买房的热情呈现出不规律的波动。
居外网的数据显示，咨询去捷克买房的中国人在2016年四个季度都出现了5倍以上的增长，但在2017年一季度却只增长了33.3%，二季度则下降了80%；针对波兰房产的咨询人数在2016年三季度和2017年一季度分别增长了5倍和6倍，但2016年四季度却下降了33.3%；对俄罗斯房地产感兴趣的中国人则在2017年一季度和二季度分别增加了2.3和2.5倍。
从居外网的数据来看，菲律宾、越南、马来西亚楼市的中国人咨询数量都出现了持续且明显的增加。而就中国买家去捷克购房的需求来说，自住比投资的比例更大；在波兰和俄罗斯，自住和投资的比例则较为接近。
购房热潮背后的风险考量
居外网CEO罗雪欣对此解释说：“居外网上‘一带一路’相关国家的房源访问量近年出现了陡增，但基数还是较低的。我们相信这是一波新的行情正在酝酿，几年后预计可达峰值。但这波行情能持续多长，还取决于当地市场能否给中国买家提供有吸引力的机会、安全的投资环境以及合理的投资回报。到目前为止，中国居民海外购房热仍集中在东南亚国家，尚未达至俄罗斯及东欧国家。”
孔天睿告诉记者，和几年前中国买房客多是中老年人不同，最近几年出境看房和购房的中国人越来越年轻。
热情高涨的购房者背后，是积极的开发商和房产中介。
碧桂园官网对森林城市项目的推广
最近几年，中国开发商碧桂园、绿地、富力都在东南亚进行了大规模的不动产投资。在碧桂园的官网首页上，共呈现了马来西亚目前还在销售中的4个项目，新山的“森林城市”依然占据最为显眼的位置，并在广告中强调其国际教育和优质医疗；而绿地集团也在泰国芭提雅和马来西亚新山分别投资8.5亿和47亿元人民币，打造度假和住宅社区。
绿地集团董事长张玉良两年前就曾对第一财经记者表示，除了发达国家，绿地的投资将会主要集中在中国周边的亚洲国家，比如新加坡、马来西亚和泰国等，因为这些都是热门的旅游和消费目的地。
以碧桂园马来西亚的“森林城市”为例，根据此前媒体报道，该项目规划期是20年，从2013年开始建设，填岛填了三年，刚建成第一个岛的三分之一。位于新山郊区的这一楼盘开盘前每平方米1.3万元的售价就比新山市中心普通房屋的价格高一倍，到2016年底的报价已经涨到了2万元。作为马来西亚的第二大城市，新山所在的柔佛州靠近新加坡，经济水平略好于其他省，但并非经济最发达的地区，基础设施和治安都仍然需要较长时间完善。是否值得用现在价格购入，也需要谨慎衡量。
关于海外置业是否面临无法交房和各种投资风险，陈恋和潘歆表示自己不太担忧。首先，泰国房地产的投资回报率大约在5%，这也算得上合理。“如果是很高的回报率，我会有质疑。”潘歆说。此外，由于目前房价不高且只支付了首期的款项，延期交房的损失赔偿也已拟定在了购房合同里。
孔天睿表示，作为开发商，他们会建议客户聘请一位律师来监控分期付款，并且允许客户在房屋每完成一个阶段后支付一期的款项。“目前交给我们代租的房子，（租约）已经基本预订到明年5月了。”孔天睿告诉记者，出租在泰国来说并不难。
至于房屋后期的维护成本、收入所得和未来交易的税费，孔天睿解释说，以他们的NaMara项目为例，托管成本是每月58泰铢（约合人民币12元）/平方米，维护费用为每年500泰铢（约合人民币100元）/平方米。以一栋别墅200平方米来计算，每年的托管费用近3万，维护费用约2万；如果要把收获的租金汇回国内，需要缴纳约15%的税费；如果在5年内卖掉房子，所有的税费大约6%，而持有5年后卖出的税率约3%，这笔税费由卖家承担。
陈恋和潘歆目前均在上海拥有自住的房子，表示目前不会考虑投资国内的房产，更看好东南亚房市。
